Hogyan számlázzuk az új építésű ingatlant? 5%-os áfa, 27%-os áfa, fordított adózás

Amikor egy építőipari vállalkozás kalkulációt végez egy adott munka költségeinek, illetve vállalási díjának tekintetében, számos tényezőt kell figyelembe vennie ahhoz, hogy végül nyereséges üzletet bonyolítson le. Ebben a kalkulációban jelentős szerepe van a kiállított számla áfatartalmának. Közelítsük meg először a kérdéskört, a számok tükrében!

Tételezzük fel, hogy egy építőipari vállalkozás, egy munka tekintetében, az alábbi költségekkel számol:

Tételezzük fel továbbá, hogy a vállalkozás nettó 30%-os haszonkulccsal számol. Ennek függvényében nézzük meg a három eltérő áfa elszámolás hatását a teljes haszonra:

Tehát például egy olyan esetben, ha valaki – tévesen- úgy méri fel a helyzetet, hogy 5%-os áfa tartalommal kell majd kiállítania a számlát (II. eset) és ennek tudatában köt szerződést a megbízóval, majd a számlázás előtt fény derül olyan körülményre melynek következtében 27%-os áfa összeget kell feltüntetnie a számlán (I.eset), úgy komoly mínuszt számolhat el. 323.000,- ft. áfa egyenleggel korrigált nyereség helyett, csak 94.200,- ft. marad a kasszában.

A probléma kiküszöbölésére az sem lehet üdvözítő megoldás, ha valaki minid 27%-os áfa tartalommal számol az árajánlat során mondván, hogy így nem csökkenhet a kalkulált nyeresége. Ebben az esetben ugyanis előfordulhat, hogy nem lesz versenyképes a többi ajánlattevővel szemben, akik pontosan felmérik a helyzetet, és tudják, hogy az ügylet pl.: fordított adózású, így kisebb haszonkulcsot használnak a nettó vállalási díj megállapítása során, hisz így is hozzájutnak az elvárt nyereséghez.

És akkor arról még nem is tettem említést, hogy egy hibás adókulcsot tartalmazó számla adóhatósági ellenőrzése, adóhátralékot és büntetőkamatot is eredményezhet, mely nem csak csökkentheti, de veszteségbe is átfordíthatja az adott ügyletet.  

Fentiek jól érzékeltetik, milyen fontos helyesen behatárolni egy-egy ügyletet. Mielőtt azonban rátérnék a téma érdemi tárgyalására, tisztázni kell néhány fontos fogalmat.

1. Lakóingatlan (Áfa tv.259.§ 12. pont): lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
2. Termékértékesítés (Áfa tv. 10. § d pontja): az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.
3. Összes hasznos alapterület (Áfa tv. 3. sz. melléklet 13/A. pont): az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület;

• 34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
• 46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
• 46a. Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete.
• 88. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.

5% ÁFA-kulcs alá tartozó ügyletek

Főszabályként mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve abban azt az esetet, ha az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése, vagy a használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Az Áfa tv. 82. §. (2) bekezdése utal az Áfa tv. 3. számú mellékletére, mely szerint 5% adó mértéket kell figyelembe venni az olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó, vagy kialakított lakás tekintetében, ahol az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 150 négyzetmétert, illetve olyan egylakásos lakóingatlan esetén, ahol az összes hasznos alapterület nem haladja meg a 300 négyzetmétert.

Összefoglalva:

• Az épületnek lakóingatlannak kell lennie, tehát lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház, vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlannak.
• Az elvégzendő munkának termékértékesítésnek kell minősülnie, tehát építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlannak. Abban az esetben is ilyen ingatlannak minősül az építmény, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.
• Az összes hasznos alapterület lakás esetén, nem haladhatja meg a 150 négyzetmétert, míg egylakásos lakóingatlan esetén a 300 négyzetmétert.

27% ÁFA-kulcs alá tartozó ügyletek

Alapszabályként minden olyan ügylet, ami nem sorolható a fent részletezett 5 százalékos szabályozásba.

Fordított adózás alá tartozó ügyletek

Az adót a termék beszerzője, illetve a szolgáltatás igénybevevője fizeti:

• termékértékesítés esetén (építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre), amennyiben az nem tartozik az 5%-os szabály hatálya alá;
• szolgáltatás nyújtás esetén (olyan építési-szerelési és egyéb szerelési munka esetében, amely ingatlan létrehozatalára, bővítésére, átalakítására vagy egyéb megváltoztatására - ideértve az ingatlan bontással történő megszüntetését is - irányul, feltéve, hogy az ingatlan létrehozatala, bővítése, átalakítása, egyéb megváltoztatása építési hatósági engedély-köteles vagy építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz kötött, amelyről a szolgáltatás igénybevevője előzetesen és írásban köteles nyilatkozni a szolgáltatás nyújtójának);
• megrendelő tekintetében vizsgálni kell az adóalanyiságot.

Összegezve kijelenthető tehát, hogy nagy körültekintés igényel az általános forgalmi adó mértékének, valamint elszámolási módjának meghatározása. Érdemes tehát még az árajánlat megtétele előtt minden szükséges dokumentumot (tervrajz, engedély, nyilatkozatok stb.) beszerezni, valamint konzultálni könyvelővel, esetleg adótanácsadóval, vagy adószakértővel, hogy elkerülhetők legyenek a későbbi kellemetlen meglepetések.